Nel corso di un rapporto di locazione, possono insorgere situazioni in cui l’immobile locato subisca danni imputabili a una delle parti, siano essi derivanti da condotte illecite, negligenza o eventi specifici coperti dal contratto. In tali circostanze, il soggetto che ha subito il pregiudizio ha il diritto di agire per ottenere il ristoro del danno subito, formulando una richiesta di risarcimento formalmente corretta e giuridicamente fondata. Saper redigere una richiesta di risarcimento efficace è fondamentale non solo per tutelare i propri diritti, ma anche per agevolare una soluzione bonaria della controversia, evitando, se possibile, il ricorso alle vie giudiziarie. Questa guida offre indicazioni pratiche e suggerimenti utili per strutturare una richiesta chiara, completa e conforme alle norme, così da aumentare le possibilità di ottenere un riscontro positivo e tempestivo.
Come scrivere una Richiesta risarcimento danni immobile locato
Per redigere una richiesta di risarcimento danni relativa a un immobile locato è fondamentale adottare un approccio metodico, preciso e conforme ai principi che regolano la materia locatizia e il risarcimento danni nel diritto civile italiano. La richiesta, che può avere la forma di una lettera stragiudiziale, deve essere formulata in modo tale da rappresentare un atto prodromico rispetto a eventuali azioni giudiziali e, al contempo, deve possedere chiarezza, completezza e capacità persuasiva.
Innanzitutto, la redazione deve contenere una precisa identificazione delle parti, quindi del locatore che avanza la richiesta e del conduttore, destinatario della medesima. È importante indicare con esattezza i dati anagrafici, gli estremi del contratto di locazione (con la relativa data e la descrizione dell’immobile), poiché ciò consente di collocare la richiesta nel contesto contrattuale corretto.
Successivamente, occorre esporre in modo dettagliato e cronologico i fatti che hanno generato la richiesta di risarcimento. Si dovrà quindi descrivere lo stato dell’immobile al momento della riconsegna, specificando in che modo tale stato si discosti da quello originario o da quello risultante dal verbale di consegna, allegando se possibile documentazione fotografica, perizie tecniche o altri elementi probatori. È essenziale fare riferimento agli obblighi del conduttore previsti dagli articoli 1590 e 1609 del codice civile, che impongono la restituzione dell’immobile nello stato in cui è stato consegnato, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall’uso conforme al contratto.
Nella stesura, bisogna anche evidenziare il nesso causale tra la condotta del conduttore e il danno lamentato, sottolineando come il danno sia conseguenza diretta di un comportamento omissivo o commissivo contrario agli obblighi assunti con il contratto di locazione. In tal senso, è utile riportare eventuali comunicazioni intercorse tra le parti in merito alla manutenzione o segnalazioni di danni, che possano rafforzare la posizione del locatore.
A ciò segue la quantificazione del danno. La richiesta deve contenere una specifica voce di danno, supportata da preventivi, fatture o perizie che attestino il costo necessario al ripristino dell’immobile. Tale quantificazione deve essere la più precisa possibile: una richiesta generica o non circostanziata rischia di essere contestata e respinta. È opportuno anche indicare se il locatore abbia già provveduto al ripristino, allegando le relative prove di pagamento, oppure se richieda il risarcimento della somma necessaria per effettuare i lavori.
Un aspetto rilevante riguarda la destinazione del deposito cauzionale. Se il locatore intende trattenere la cauzione a titolo di risarcimento, ciò va espressamente dichiarato nella richiesta, motivando l’entità della trattenuta e, se il danno supera la somma depositata, specificando l’importo residuo che si intende recuperare.
Infine, la richiesta deve concludersi con un invito formale al conduttore ad adempiere al pagamento della somma indicata entro un termine ragionevole (normalmente quindici giorni), con l’avvertenza che, in difetto, il locatore si riserva di agire per vie legali, con aggravio di spese e competenze. È consigliabile inviare la richiesta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, così da poter dimostrare la ricezione della stessa.
Nel complesso, la richiesta di risarcimento danni per immobile locato è un atto da redigere con attenzione tecnica e giuridica, che deve dimostrare il danno subito, il collegamento con il comportamento del conduttore e l’entità del pregiudizio, predisponendo tutti gli elementi utili a fondare un’eventuale azione giudiziaria successiva.
Modello Richiesta risarcimento danni immobile locato
Oggetto: Richiesta risarcimento danni immobile locato
Spett.le [Nome e cognome del conduttore/locatario]
[Indirizzo]
[CAP, Città]
[Luogo], [Data]
Raccomandata A/R
Oggetto: Richiesta risarcimento danni immobile sito in [indirizzo immobile]
Egregio/a Sig./Sig.ra [Nome e cognome],
in qualità di proprietario dell’immobile sito in [indirizzo completo], locatoLe in forza del contratto di locazione stipulato il [data stipula], Le comunico quanto segue:
A seguito della riconsegna dell’immobile in data [data riconsegna], sono emersi danni e deterioramenti non imputabili al normale uso dello stesso, così come previsto dall’art. 1590 c.c. e dal contratto di locazione in essere. In particolare, sono stati riscontrati i seguenti danni:
– [Descrizione dettagliata dei danni rilevati, ad esempio: rottura infissi, danni alle pareti, danni agli impianti, ecc.]
A fronte di quanto sopra, e sulla base dei preventivi di riparazione/ripristino allegati, il totale dei danni ammonta a euro [importo], che Le richiedo di corrispondere entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della presente.
In difetto, sarò costretto ad agire per vie legali per il recupero delle somme dovute, con aggravio di spese a Suo carico.
In attesa di un Suo sollecito riscontro, porgo distinti saluti.
[Firma]
[Nome e cognome del locatore]
[Recapito telefonico]
[Email]
Allegati:
– Documentazione fotografica dei danni
– Preventivi di riparazione
– Copia del contratto di locazione