Nel nostro ordinamento, chi deve essere preferito a terzi nella conclusione di un contratto ha la facoltà di rinunciare al proprio diritto nei modi e nei tempi previsti dalla legge. Il diritto di prelazione, infatti, consente a un soggetto di essere scelto in via prioritaria, a parità di condizioni, rispetto ad altri potenziali contraenti. Tale diritto coinvolge due figure fondamentali: da un lato, il concedente – talvolta indicato come prelazionante o promittente – che attribuisce il diritto di prelazione, e dall’altro, il beneficiario, ovvero il titolare del diritto di essere preferito, il quale può decidere di rinunciare al proprio privilegio secondo modalità differenti. In alcuni testi si allega anche un facsimile di rinuncia, utile per chiarire formalmente la manifestazione della volontà di abdicare al diritto.
Il diritto di prelazione può sussistere sia in forma volontaria, frutto della libera volontà delle parti, sia in forma legale, quando è espressamente previsto dalla normativa. Ad esempio, nei contratti di locazione ad uso abitativo, a determinate condizioni, l’inquilino ha il diritto di essere preferito nella compravendita dell’immobile, analogamente a quanto accade per le locazioni commerciali. Tale istituto si manifesta anche in altri ambiti, quali quello successorio e agrario, dove le esigenze di tutela di determinate categorie richiedono una regolamentazione specifica del diritto di prelazione.
L’esercizio del diritto di prelazione avviene nel momento in cui il beneficiario riceve una comunicazione formale, definita “denuntiatio”, da parte del concedente che intende concludere il contratto. Tale comunicazione deve contenere una proposta contrattuale completa, in cui sono indicate tutte le condizioni per la stipula dell’accordo, compreso un termine entro il quale il beneficiario deve decidere se esercitare il diritto, termine noto come spatium deliberandi. Se il beneficiario manifesta la propria intenzione, il contratto si conclude con l’adempimento di tutte le condizioni previste; al contrario, se il termine scade senza che il diritto venga esercitato, il concedente è libero di concludere l’accordo con un terzo, estinguendosi così il diritto di prelazione. In un eventuale scenario in cui il concedente non concluda il contratto con nessun soggetto, il diritto di prelazione rimane in essere, richiedendo una nuova comunicazione formale per una futura conclusione dell’accordo. Il beneficiario, per esercitare il proprio diritto, può rispondere alla denuntiatio attraverso una proposta contrattuale, che può essere revocabile o irrevocabile, oppure mediante un atto informale che adempia a un obbligo comunicativo, mantenendo la possibilità di rispondere sia nella stessa forma prevista per il contratto definitivo sia in forma libera.
Quando la prelazione è frutto della volontà contrattuale delle parti, essa si configura come un negozio giuridico che trae forza dal principio di autonomia contrattuale, pur non essendo espressamente disciplinato dal Codice civile. In tale contesto, il patto di prelazione può essere inserito all’interno di un contratto più ampio o stipulato come atto autonomo, da cui derivano specifici diritti e obblighi: il promittente si impegna a concludere il contratto definitivo con il beneficiario, il quale, a sua volta, ha il diritto di acquistare l’oggetto della transazione alle stesse condizioni eventualmente proposte a terzi. La natura di questo patto può essere onerosa o gratuita, a seconda degli interessi delle parti, e, pur essendo un negozio a forma libera, si presta quasi sempre alla redazione in forma scritta. È altresì indispensabile che il patto di prelazione indichi un termine di efficacia, decorso il quale il concedente riprende la libertà di contrattare con altri soggetti.
In alcuni casi specifici, invece, il diritto di prelazione è stabilito direttamente dalla legge, configurandosi come prelazione legale. Questa forma di prelazione si distingue per la sua efficacia reale, essendo opponibile a terzi e conferendo al beneficiario il diritto di riscatto: qualora il concedente trasferisca il bene a un terzo in violazione del diritto di prelazione, il beneficiario ha la facoltà di riacquistare il bene, sostituendosi all’acquirente e pagando il prezzo pattuito. Tra gli esempi più noti di prelazione legale si annoverano quella ereditaria, disciplinata dall’articolo 732 del Codice civile, a favore del coerede che deve essere preferito rispetto a terzi per l’acquisto della quota di un altro coerede; la prelazione urbana, che tutela il conduttore di immobili, siano essi ad uso abitativo o meno; la prelazione agraria, rivolta al coltivatore diretto o al confinante; nonché forme particolari come la prelazione “artistica”, che tutela beni di interesse storico, artistico e archeologico a favore dello Stato, e quelle applicabili in contesti come l’impresa familiare o sui beni ecclesiastici. È importante sottolineare che il diritto di prelazione legale deve essere esercitato entro termini specifici, che variano in funzione della tipologia di prelazione, e che tali scadenze sono essenziali per garantire la corretta applicazione del diritto.
Infine, il diritto di prelazione è rinunciabile, e la rinuncia può manifestarsi in modo esplicito, con una comunicazione chiara del beneficiario al concedente, oppure in maniera tacita, qualora il beneficiario lasci decorre il termine previsto per l’esercizio del diritto. Nel caso della prelazione volontaria, la possibilità di rinuncia è sempre presente prima che avvenga la denuntiatio, mentre la rinuncia non è contemplata per la prelazione legale. Tale rinuncia può interessare sia il diritto di prelazione che il diritto di riscatto, configurandosi come un atto abdicativo dalla volontà del beneficiario.
In sintesi, il diritto di prelazione rappresenta uno strumento giuridico complesso e articolato, capace di garantire una posizione preferenziale nell’ambito della conclusione dei contratti. La sua applicazione, sia in ambito volontario che legale, richiede il rispetto di procedure rigorose e di termini ben definiti, al fine di tutelare sia il concedente sia il beneficiario e di garantire la sicurezza giuridica nelle transazioni. La possibilità di rinuncia, infine, evidenzia la flessibilità di questo istituto, che si adatta alle diverse esigenze delle parti e alle specifiche previsioni normative, contribuendo a regolare in maniera equilibrata i rapporti contrattuali.