Come Investire in Immobili

La logica dell’investimento immobiliare, per le caratteristiche legali e di mercato che caratterizzano le transazioni, è molto diversa da quella degli investimenti in titoli o anche in altri beni. Se, infatti, nell’investimento azionario spesso va a prevalere la logica speculativa del “mordi e fuggi”, l’opposto avviene nel caso degli investimenti immobiliari, in cui l’arco temporale per valutare l’investimento deve necessariamente essere lungo, in via generale non inferiore alla durata di dieci anni.

Quale immobile scegliere

Molte variabili vanno a influire sulla scelta finale dell’immobile e, tra le altre, è importante tenere conto della destinazione finale dell’investimento. Se si tratta di un acquisto per uso abitativo personale, a prevalere saranno sicuramente le necessità private. Se, invece, l’acquisto viene fatto con il preciso obiettivo di ricavare un reddito dall’immobile, occorre allora privilegiare le caratteristiche di liquidabilità e facile collocabilità della casa. Ciò significa scegliere appartamenti con due o al massimo tre stanze, che sono i più richiesti sul mercato, e che siano privi di caratteristiche che ne rendano difficile il collocamento in una fase successiva di smobilizzo dell’investimento.

Come valutare l’immobile

Una delle variabili sicuramente più delicate di cui bisogna tener conto è la valutazione dell’abitazione su cui si intende effettuare l’investimento. Tre sono i metodi più diffusi per poter giungere a una congrua valutazione del prezzo. Vediamoli insieme.

Il metodo del costo di costruzione. È questo il metodo che viene normalmente adottato per poter determinare il prezzo degli immobili di nuova costruzione. Si tiene conto in questo caso di tutti i costi che vanno dal costo per l’acquisizione del terreno, agli oneri di asservimento, ai costi per le concessioni comunali, fino anche ai costi di progettazione e costruzione vera e propria. A tale valore viene poi sommato uno specifico margine di guadagno per il costruttore che nella media di mercato è compreso tra il 12 e il 18 per cento.

Il metodo del reddito locativo. Questo metodo è il più seguito e utilizzato per la valutazione di negozi, uffici e box, vale a dire per gli immobili da reddito privi di vincoli di legge e il cui canone di affitto è lasciato alla libera contrattazione e alla legge della domanda e dell’offerta.

Il metodo della valutazione comparativa. È il criterio più diffuso nel caso di immobili che sono stati già costruiti e si basa essenzialmente sul confronto con i prezzi di abitazioni che hanno caratteristiche simili per localizzazione, anno di costruzione, superficie, rifiniture e altre caratteristiche generali.

Cosa determina il prezzo degli immobili

Tra le caratteristiche che influiscono in maniera più rilevante sul prezzo di un determinato immobile vi sono senza dubbio l’età dell’abitazione e il suo stato di manutenzione. Altri fattori molto incidenti sul prezzo possono essere così riassunti: 1)l’ubicazione e l’esposizione (il prezzo aumenta e diminuisce di almeno il 10% a seconda che l’esposizione sia su quattro lati anziché su due); 2)il piano dell’abitazione (ad esempio, se la casa si trova in un palazzo privo di ascensore, il suo prezzo diminuisce di almeno il 5% per ogni piano a partire dal primo); 3)le condizioni delle parti comuni (il rifacimento di tetti e impianti può portare un determinato immobile di vecchia costruzione a valutazioni in linea con quelle del nuovo); 4)la presenza di cantine e solai, che incrementa il valore dell’immobile di circa il 5%; 5)lo stato giuridico dell’immobile, che incide notevolmente (si può arrivare addirittura a un calo di prezzo di oltre trenta punti percentuali).

Come acquistare un immobile

Se si esclude il caso in cui si ha un acquisto immobiliare effettuato partecipando alle aste giudiziarie, le tipologie di acquisto sono sostanzialmente due: l’acquisto dal privato e l’acquisto dal costruttore. Nel caso di acquisto diretto da un privato è importante conoscere lo stato civile del venditore e, in particolare, se è coniugato e se il regime patrimoniale dei coniugi è quello della comunione o della separazione dei beni: in caso di comunione legale, alla stipula del contratto devono partecipare infatti entrambi i coniugi. Molta cautela deve essere esercitata nel caso in cui il venditore sia un imprenditore. L’esistenza di creditori comporta infatti il pericolo che l’acquirente possa essere soggetto ad azione revocatoria, in pratica la confisca dell’immobile, nel caso in cui il bene venisse iscritto nell’attivo di un fallimento. Con l’acquisto di un immobile dal costruttore si può avere un vantaggio: si può infatti entrare in possesso di un’abitazione nuova, in cui presumibilmente i costi di manutenzione saranno relativamente bassi o addirittura nulli nei primi anni. Se l’immobile è invece ancora in costruzione si avrà un ulteriore vantaggio, ovvero quello di poter apportare delle modifiche al piano interno dell’abitazione, a seconda delle proprie esigenze abitative. Le cautele da esercitare nel caso di acquisto di un immobile dal costruttore riguardano le verifiche che devono essere fatte sulla qualità e sullo stato di avanzamento della costruzione e sul costruttore stesso, in modo da proteggersi dal rischio di fallimento del venditore. In questo caso, è sempre buona norma richiedere la trascrizione del contratto preliminare.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *