Come Cancellare un’Ipoteca sulla Casa

Vi sono varie ragioni giudiziarie, legali e finanziarie che possono portare alla estinzione dell’ipoteca immobiliare.

L’ipoteca, in particolare, è una forma di garanzia che viene prestabilita nel momento in cui un utente acquirente di un immobile, richiede un finanziamento per tale operazione ad una banca o comunque ad un istituto di credito. Tale strumento, per la precisione, serve a coprire il costo del finanziamento sborsato dall’ente bancario, nell’ipotetico caso in cui il beneficiario dell’acquisto, venga meno, per le più disparati ragioni (anche oggettive), agli obblighi previsti dalla legge nei confronti dell’ente emittente il mutuo.

Secondo l’articolo 2810 del codice civile, infatti, con l’ipoteca sul bene in questione, la banca o comunque il soggetto che eroga il mutuo, ha il diritto di riscattarne la proprietà nel momento in cui si verifichi una situazione di insolvenza grave da parte del titolare del mutuo in questione.

Tuttavia, comunque, vi sono varie ragioni per cui una ipoteca può decadere. Cioè ragioni per cui essa possa essere cancellata e quindi perdere efficacia.

Tali motivazioni sono contenute sempre nel codice civile, in questo caso nell’articolo 2878, che per la precisione indica i suddetti casi che provocano la cancellazione dell’ipoteca. La prima motivazione è quella più semplice e facilmente intuibile, e riguarda la fine del debito. Nella maggior parte dei casi cioè, a meno di vincoli contrattuali differenti, opzioni, clausole, eccetera, nel momento in cui il debito viene estinto, l’ipoteca decade in maniera naturale e inderogabile. I casi di eccezione, in particolare, sottolineano il mancato termine del legame contrattuale e per questo non segnano l’estinzione del debito. Se il debito, quindi, dell’utente che aveva stipulato il mutuo con una determinata banca finisce di pagare regolarmente le rate e quindi tutto il finanziamento, la banca creditrice perderà al termine di questo processo anche il favore della ipoteca eventualmente associata al mutuo stesso.

Tuttavia, e per svariate e complesse ragioni economiche, può essere la banca stessa o comunque il creditore stesso a rinunciare come primo passo al credito che viene altrimenti garantito dall’ipoteca e di conseguenza all’ipoteca stessa.

Gli altri casi per cui una ipoteca può essere cancellate prevedono modalità sia naturali che forzose. Ad esempio l’ipoteca può terminate nel momento in cui essa scade. Ogni ipoteca, cioè, che viene stipulata come momento accessorio o componente essenziale del mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa o di un altro fabbricato, infatti, è sempre collegato ad una precisa durata temporale. Essa può al termine di questo periodo, essere rinnovata oppure non essere rinnovata. Dipende dall’accordo e quindi dalla volontà o necessità delle parti. In ogni caso nel momento in cui si verifica una delle condizioni risolutive, che a monte prevede l’annullamento dell’ipoteca, essa, senza appello, decade da quello specifico e dato momento.

Una tempistica prevista dal codice, in questo senso, è quello dei vent’anni dall’iscrizione dell’ipoteca. Nel senso che se una ipoteca immobiliare, superati i due decenni, non viene rinnovata, essa decade e non può non essere oggetto di reinserimento contrattuale, non se non lo richiedono altre e nuove condizioni giuridiche e finanziarie, ma sempre con l’accordo delle parti in causa: banca e intestatario del mutuo e beneficiario dell’immobile.

Le altre motivazioni per cui una ipoteca immobiliare può essere cancellata, riguarda l’integrità del bene o una specifica disposizione giudiziaria.

Il primo dei casi forzosi è molto delicato. Generalmente, un bene immobiliare viene acquistato con un mutuo e questo mutuo, per essere più sicuro (per la banca o per la finanziaria), è assistito, per l’appunto, da una ipoteca. Cioè da un diritto a recepire il bene qualora esso non venga pagato secondo i termini contrattuali decise a monte. Ma se il bene perisce, ovvero subisce un danno determinante, allora questa ipoteca non ha più senso (né per il mutuatario, né per la banca) e decade. In questo caso, però le banche si tutelano con delle polizze assicurative, che a fronte di un pagamento periodico, assicurano il versamento di un premio presso la banca nel caso in cui il bene sia incendiato, distrutto da una alluvione, sia vittima di incidenti o atti vandalici gravi e via dicendo.

La questione giuridica, infine, riguarda una possibile pronuncia di esproprio da parte di un tribunale, che in questo caso ne ordina, allo stesso tempo, anche la cancellazione delle eventuali ipoteche associate all’immobile

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